60.1-00554-24 | Nutzungsänderung eines Teils eines Gewerbegebäudes in ein Café

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01/045/2024

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19. Mai 2026

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25. Mai 2026

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  - 1 -
  BESCHLUSSVORLAGE
  öffentlich
  60.1-00554-24 | Nutzungsänderung eines Teils eines Gewerbegebäudes in ein
  Café
  Sachverhalt:
  Unter dem 2.4.2024 beantragten die Eigentümer des Grundstücks für T eiledes
  Bestandsgebäudes die Genehmigung zur Nutzungsänderung. Bisher wurde der bauliche
  Bestand für ein Ladengeschäft, einen Eisladen und für Dauerwohnzwecke genutzt. Die
  künftige Nutzung führt zu einem Wegfall von Wohnflächen. Im Erdgeschoss des
  Haupthauses entfällt das Giebelzimmer West im Umfang von 37 qm; die Wohnnutzung im
  Erdgeschoss wird jedoch nicht aufgegeben. Im Dachgeschoss (Haupthaus und Anbau) gibt
  es zwei weitere Wohnungen mit insgesamt einer Wohnfläche von 121,40 qm. Diese
  Wohnfläche bleibt unverändert. Im Ergebnis bleiben drei Wohnungen für das Dauerwohnen
  erhalten. In einer Wohnung entfällt ein Raum.
  Mit Schreiben vom 17.4.2024, eingegangen am 22.4.2024, hat der Landkreis Wittmund als
  Baugenehmigungsbehörde um Stellungnahme gebeten.
  Rechtliche Würdigung
  Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich der Veränderungssperre, welche die Gemeinde
  zum Schutz des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 22 in Kraft gesetzt hat. Die
  Veränderungssperre nach § 14 Abs. 1 BauGB schließt Nutzungsänderungen während der
  Zeit ihrer Geltung aus. Allerdings kann die Baugenehmigungsbehörde gem. § 14 Abs. 2
  BauGB im Einvernehmen mit der Gemeinde Ausnahmen zulassen, wenn überwiegende
  öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Vorliegend bezieht sich die vom Landkreis
  erbetene Stellungnahme auf das gemeindliche Einvernehmen zur Zulassung einer
  Ausnahme von der Veränderungssperre.
  Öffentliche Belange stehen einem Vorhaben nicht entgegen, wenn sicher oder doch mit
  großer Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass das Vorhaben mit den künftigen
  Festsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes vereinbar ist. Das ist hier
  der Fall. Das Bauvorhaben liegt mit großer Wahrscheinlichkeit im künftigen Sondergebiet
  „T ourismus/Gewerbe-Ortsmitte“ und ist dort unproblematisch als gewerbliche Nutzung in der
  Unterart des Gastronomiebetriebes zulässig und städtebaulich gewollt. Es entspricht schlicht
  der Zweckbestimmung des Sondergebietes. Die angestrebte Nutzung wird mit dem neuen
  Bebauungsplan sehr wahrscheinlich kompatibel sein.
  Steht die Veränderungssperre der Nutzungsänderung nicht entgegen, so beurteilt sich die
  planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens entweder nach § 30 BauGB oder nach § 34
  Gemeinde Spiekeroog
  Liegenschaften, Hoch- und Tiefbau
  Vorlagen-Nr.
  01/045/2024
  ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP
  Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog 06.06.2024
  Verwaltungsausschuss der Gemeinde Spiekeroog 11.06.2024
  Rat der Gemeinde Spiekeroog 21.06.2024
  Betreff:
  - 2 -
  BauGB. Ob die eine oder die andere Vorschrift einschlägig ist, hängt davon ab, ob für das
  Vorhabengrundstück ein alter Bebauungsplan gilt – dann ist § 30 BauGB einschlägig – oder
  ob sämtlichen Bebauungspläne entweder vom OVG Lüneburg für unwirksam erklärt oder
  mittlerweile funktionslos geworden sind – dann ist § 34 BauGB einschlägig. Diese rechtlich
  nur mit großem Aufwand zu klärende Frage muss hier nicht entschieden werden, weil in
  beiden Varianten das Vorhaben zulässig ist. Nur im Falle des § 34 BauGB muss die
  Gemeinde zusätzlich zur Ausnahme von der Veränderungssperre auch das Einvernehmen
  zum Vorhaben erklären.
  Die Erhaltungssatzung der Gemeinde steht dem Vorhaben nicht entgegen. Zwar kann durch
  die Aufgabe der Nutzungsart Dauerwohnen vor allem zu Gunsten der Nutzungsart
  Ferienwohnen mittelbar der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (§ 172 Abs.
  1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 BauGB) betroffen sein. Diese Frage wird sich insbesondere bei
  Nutzungsänderungen in den sonstigen Sondergebieten „Wohnen/Ferienwohnen A und B“
  stellen, wenn Dauerwohnraum aufgegeben wird. Das Sondergebiet „T ourismus/Gewerbe-
  Ortsmitte“ verfolgt jedoch den städtebaulichen Schwerpunkt, im Ortskern das Gewerbe zu
  stützen, weil ein stabiles Gewerbe, für das die notwendigen Flächen zur Verfügung stehen
  müssen, für die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ebenso unerlässlich ist wie ein
  ausreichender Bestand an Dauerwohnungen. Vor diesem Hintergrund ist die Umwandlung
  von Dauerwohnraum in Gewerbeflächen im Sondergebiet „T ourismus/Gewerbe-Ortsmitte“
  jedenfalls dann genehmigungsfähig, wenn die Zahl der Dauerwohnungen nach der
  Umwandlung unverändert bleibt und die aufgegebene Wohnraumfläche marginal ist.
  Hinweise aus dem Bauausschuss:
  Zimmer West statt Ost (in der Vorlage bereits angepasst)
  Hinweis an den Landkreis, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht.
  Beschlussvorschlag:
  Die Gemeinde erteilt das Einvernehmen zur Zulassung einer Ausnahme von der
  Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB und vorsorglich das Einvernehmen
  nach § 36 BauGB zur Nutzungsänderung, falls sich diese planungsrechtlich nach § 34
  BauGB richtet.
  Die Gemeinde erteilt ihr Einvernehmen für die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung
  gem. § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB.
  Anlagenverzeichnis:
  Antrag_Nutzungsänderung
  Spiekeroog, den 11.06.2024
  (Kösters, Patrick)
  Abstimmungsergebnis:
  Fachausschuss Ja: Nein: Enth.:
  VA Ja: Nein: Enth.:
  RAT Ja: Nein: Enth.:

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Beratungsfolge

1. Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog6. Juni 2024, 20:02 UhrVorberatungeinstimmig
2. Rat der Gemeinde Spiekeroog21. Juni 2024, 20:00 UhrEntscheidungeinstimmig