60.1-01238-24-01 | Vorberatung Baugenehmigung - Umbau und Erweiterung eines Hotels (Inselfriede)

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Aktenzeichen

01/064/2024

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19. Mai 2026

Zuletzt aktualisiert

25. Mai 2026

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  Sitzungsvorlage

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  - 1 -
  BESCHLUSSVORLAGE
  öffentlich
  60.1-01238-24-01 | Vorberatung Baugenehmigung - Umbau und Erweiterung
  eines Hotels (Inselfriede)
  Sachverhalt:
  Am 14.08.2024 hat das Bauordnungsamt vom Landkreis Wittmund zum Vorhaben „Umbau
  und Erweiterung eines Hotels“ – Aktenzeichen 60.1-01238-24-01 die Stellungnahme der
  Gemeinde angefordert.
  Die Verwaltung hat den Entwurf einer Beschlussvorlage für den Hauptausschuss erstellt und
  bittet die Mitglieder des Bauausschusses um Vorprüfung sowie billigende Kenntnisnahme.
  Entwurf Beschlussvorlage
  Sachverhalt:
  Unter dem 5.6.2024 beantragte die Hotel Inselfriede GmbH & Co KG den Umbau und die
  Erweiterung des Hotels Südermenss 1. Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des in
  Aufstellung befindlichen vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 24 „Hotel Inselfriede“ (B-
  Plan). Der B-Plan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Die
  Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange endet(e) am 2.9.2024. Das
  Vorhaben entspricht den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans.
  Allerdings hat die Bauherrin eine Abweichung von der Gestaltungssatzung II hinsichtlich der
  Fassadenverkleidung beantragt. Der festgesetzte Werkstoff Holz – so der Antrag auf
  Abweichung – könne aus heutigen wirtschaftlichen Gesichtspunkten im Hinblick auf die
  Pflege/Instandhaltung und Langlebigkeit nicht abverlangt werden.
  In Abstimmung mit der Gemeinde wurde der Bauantrag frühzeitig gestellt, um eine parallele
  Bearbeitung zur Planaufstellung durch den Landkreis und eine möglichst frühe
  Baugenehmigung auf der Grundlage von § 33 BauGB zu ermöglichen.
  Rechtliche Würdigung
  1. Bauplanungsrecht
  Das Bauvorhaben wird von dem Bebauungsplan Nr. 22 „Dorf“ erfasst und ist nach dessen
  Festsetzungen nicht zulässig. Um das Vorhaben planungsrechtlich zu ermöglichen, stellt die
  Gemeinde den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 24 „Hotel Inselfriede“ im
  beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB auf. Das Planverfahren ist noch nicht
  abgeschlossen, sodass der Bauantrag nicht an § 30 Abs. 2 BauGB zu messen ist.
  Ungeachtet dessen ist das Vorhaben bereits jetzt nach § 33 BauGB planungsrechtlich
  zulässig.
  Gem. § 33 Abs. 1 BauGB ist in Gebieten, für die ein Beschluss über die Aufstellung eines
  Gemeinde Spiekeroog
  Liegenschaften, Hoch- und Tiefbau
  Vorlagen-Nr.
  01/064/2024
  ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP
  Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog 29.08.2024
  Betreff:
  - 2 -
  Bebauungsplans gefasst ist, ein Vorhaben zulässig, wenn
   die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach den §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2
  BauGB durchgeführt worden ist,
   anzunehmen ist, dass das Vorhaben den künftigen Festsetzungen des
  Bebauungsplans nicht entgegensteht,
   der Antragsteller diese Festsetzungen für sich und seine Rechtsnachfolger schriftlich
  anerkennt und
   die Erschließung gesichert ist.
  Die Vorschrift des § 33 BauGB ermöglicht in eindeutigen Fällen eine frühzeitige
  Baugenehmigung vor Inkrafttreten des Bebauungsplans, welcher die Baugenehmigung
  ermöglicht. Sie ist auch auf vorhabenbezogene Bebauungspläne und im beschleunigten
  Verfahren nach § 13a BauGB anwendbar. Der Bauherr/die Bauherrin hat einen
  Rechtsanspruch auf die Anwendung der Vorschrift; sie steht weder im Ermessen des
  Landkreises noch der Gemeinde. Sie gilt auch hier zugunsten der Bauherrin.
  Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 BauGB liegen vor. Die Beteiligung der Öffentlichkeit
  und der Träger öffentlicher Belange haben zu keinen Stellungnahmen geführt, die zum
  Absehen von der Planung oder einzelner Festsetzungen des Plans zwingen. Das Vorhaben
  entspricht dem vorhabenbezogenen B-Plan Nr. 24.
  Bauordnungsrecht
  Die Gemeinde ist darüber hinaus zu einer Stellungnahme auch im Übrigen, also außerhalb
  des Planungsrechts, aufgerufen. Das Vorhaben widerspricht der Gestaltungssatzung II, weil
  dort für die Fassadenverkleidung als Baumaterial Holz vorgeschrieben ist, während die
  Bauherrin um Zulassung einer Alternative, z.B. Faserzement in Holzoptik, gebeten hat.
  Rechtsgrundlage für eine Abweichung von der Gestaltungssatzung II ist § 66 NBauO. Der
  Abweichungsantrag ist in formeller Hinsicht zu unbestimmt, weil die Bauherrin das von ihr
  gewünschte Material bestimmen und beantragen muss. Es ist nicht Sache des Landkreises
  oder der Gemeinde, von sich aus alternative Materialien auszuwählen und der Bauherrin
  über die Abweichungsentscheidung in der Baugenehmigung vorzuschreiben. Der
  Bestimmtheitsmangel ließe sich durch einen Hinweis an die Bauherrin und eine Klarstellung
  des Abweichungsantrages allerdings einfach beheben.
  Entscheidend ist deshalb, dass die materiellen Voraussetzungen für eine Abweichung nicht
  vorliegen. Abweichungen dienen ebenso wie Befreiungen, Zielabweichungen usw. der
  Einzelfallgerechtigkeit. Satzungen sind ihrer Natur nach generalisierend und haben einen
  gewissen Abstraktionsgrad. Sie können deshalb nicht jeden Einzelfall in ihrem
  Geltungsbereich erfassen und regeln. Abweichungen dienen im Bauordnungsrecht – so auch
  bei Gestaltungssatzungen - dazu, in Fällen, die sich der Regel entziehen,
  Einzelfallgerechtigkeit herzustellen. Sie setzen deshalb eine Besonderheit voraus, die den
  konkreten Fall vom Regelfall unterscheidet. Tritt dagegen ein bestimmtes Problem in einer
  unbestimmten Vielzahl von Fällen auf, kann es nur in der Satzung selbst gelöst werden und
  nicht in einer Kette von Verwaltungsentscheidungen. Die Abweichung nach § 66 NBauO ist
  kein Instrument, um über Einzelfallentscheidungen der Verwaltung die Entscheidungen des
  Planungsträgers „Rat“ zu konterkarieren.
  Die Gemeinde hat erst jüngst ihre Gestaltungssatzung aktualisiert, Bewährtes beibehalten
  und Erneuerungsbedürftiges auf den Stand gebracht. Die Gestaltungssatzungen sind in der
  aktualisierten Fassung im April 2024 in Kraft getreten. Die Gemeinde hat sich also erst jüngst
  entschieden, an der Festsetzung des Baumaterials „Holz“ für die Fassadenverkleidung
  festzuhalten. Der für die Abweichung angeführte Grund – Unwirtschaftlichkeit des Werkstoffs
  Holz – hat mit dem konkreten Bauvorhaben nichts zu tun, sondern könnte von jeder
  Bauherrin/jedem Bauherrn im Geltungsbereich der beiden Gestaltungssatzungen angeführt
  werden. Unabhängig davon, dass die Unwirtschaftlichkeit der Verwendung des Werkstoffs
  Holz als Fassadenverkleidung weder allgemein noch im Einzelfall nachvollziehbar begründet
  wird, zielt der Antrag nicht auf die Herstellung von Einzelfallgerechtigkeit wegen einer
  besonderen Bausituation gerade bei diesem Bauvorhaben. Letztlich wendet er sich gegen
  die Satzungsregelung an sich. Das rechtfertigt keine Abweichung nach § 66 NBauO.
  Die Voraussetzungen einer Abweichung liegen nicht vor. Gem. § 66 Abs. 5 NBauO dürfen
  - 3 -
  Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften – dazu zählt die Gestaltungssatzung II – nur im
  Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt werden. Die Voraussetzungen für die
  Einvernehmenserteilung sind nicht gegeben.
  Daraus resultiert folgender Beschlussvorschlag für den Verwaltungsausschuss
  1. Der Verwaltungsausschuss legt dem Rat gem. §§ 76 Abs. 3, 58 Abs. 3 Satz 3
  NKomVG die Entscheidung über den Inhalt der Stellungnahme zum Bauvorhaben
  Südermenss 1 vor.
  2. Der Verwaltungsausschuss empfiehlt dem Rat, gem. §§ 36 und 33 Abs. 1 BauGB das
  Einvernehmen zu dem Bauvorhaben mit Blick auf den künftigen Bebauungsplan Nr.
  24 „Dorf“ zu erteilen. Das Vorhaben besitzt die formelle und materielle Planreife im
  Sinne des § 33 BauGB.
  3. Das gem. § 66 Abs. 5 NBauO erforderliche Einvernehmen zur Abweichung von der
  Gestaltungssatzung II wird unbeschadet der Unbestimmtheit des Antrages nicht
  erteilt.
  Beschlussvorschlag:
  Der Bauausschuss nimmt diesen Beschlussvorschlag billigend zur Kenntnis.
  Anlagenverzeichnis:
  01.1_Bauantrag_230710_20240605_V1
  01.2_Ergänzende_Angaben_zum_Bauantrag_230710_20240605_V1
  01.3_Antrag_auf_Eintragung_einer_Baulast_230710_20240605_V1
  01.4_Antrag_auf_Abweichung_230710_20240605_V1
  02.1_Lageplan_230710_20240605_V1
  02.2_Abstandsflächenplan_230710_20240605_V1
  02.3_Baulast_230710_20240605_V1
  03.1_Grundriss_KG_230710_20240605_V1
  03.2_Grundriss_EG_230710_20240605_V1
  03.3_Grundriss_OG_230710_20240605_V1
  03.4_Grundriss_DG_230710_20240605_V1
  03.5_Schnitte_A-A_B-B_F-F_230710_20240605_V1
  03.6_Schnitte_C-C_D-D_E-E_230710_20240605_V1
  03.7_Ansichten_Perspektiven_230710_20240605_V1
  03.8_Nachweis_GRZ_230710_20240605_V1
  04.1_Angabe_der_Gebäudeklasse_230710_20240605_V1
  04.2_Baubeschreibung_230710_20240605_V1
  04.3_Beschreibung_der_Betriebsstätte_230710_20240605_V1
  05.1_Berechnungen_zum_Bauantrag_230710_20240605_V1
  06.1_Brandschutznachweis_230710_20240605_V1
  Spiekeroog, den 03.09.2024
  (Kösters, Patrick)
  Abstimmungsergebnis:
  Fachausschuss Ja: Nein: Enth.:
  VA Ja: Nein: Enth.:
  RAT Ja: Nein: Enth.:
  - 4 -
  08.2_Erhebungsbogen_230710_20240605_V1
  08.3_Erklärung_gem._Paragraf_33_BauGB_230710_20240605_V1
  08.4_Vollmacht_230710_20240605_V1
  09.1_BPlan_24_Bekanntmachung_Ausstellung_Auslegung_2024-07-26
  09.2_BPlan-24-Planzeichnung-Auslegungsbeschluss-2024
  09.3_BPlan-24-VE-Plan-Inselfriede-Auslegungsbeschluss-2024
  09.4_Begruendung-24-Inselfriede-Auslegungsbeschluss-2024
  AS_600233-gQLCgXn8

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Beratungsfolge

1. Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog29. August 2024, 20:00 UhrVorberatungeinstimmig