60.1-01593-24-01 | Nutzungsänderung der Wohnung im DG in eine Ferienwohnung

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01/093/2024

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19. Mai 2026

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25. Mai 2026

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  - 1 -
  BESCHLUSSVORLAGE
  öffentlich
  60.1-01593-24-01 | Nutzungsänderung der Wohnung im DG in eine
  Ferienwohnung
  Sachverhalt:
  Mit Datum vom 30.10.2024 hat das Bauordnungsamt vom Landkreis Wittmund die Gemeinde
  um Stellungnahme zum Vorhaben „Nutzungsänderung der Wohnung im Dachgeschoss in
  eine Ferienwohnung“ gebeten. Die Antragsunterlagen sind der Anlage beigefügt.
  Bei dem Objekt handelt es sich um ein Wohnhaus aus den 1960er Jahren auf einem
  Grundstück, welches vom Domänenamt seinerzeit subventioniert für die Ansiedlung von
  jungen Familien erworben wurde. Das Haus war, seit der Errichtung, über viele Jahre
  Lebensmittelpunkt einer insularen Familie.
  Für das Baujahr üblich wurde die Immobilie als Wohngebäude errichtet, die im 1.
  Obergeschoss seit Errichtung des Hauses praktizierte Ferienwohnungsvermietung entspricht
  jedoch nicht den gesetzlich vorgeschriebenen Regelungen. Dieser Missstand soll nun durch
  einen Antrag auf Nutzungsänderung der Wohnung im 1. OG in eine Ferienwohnung behoben
  werden.
  Rechtliche Würdigung:
  Das Zusammenspiel verschiedener Satzungen im Rahmen von Genehmigungsverfahren
  (Baugenehmigung, Bauvorbescheid, T eilbaugenehmigung)muss bei § 70 Abs. 1 NBauO
  ansetzen. Danach ist die Baugenehmigung / Antrag auf Nutzungsänderung zu erteilen, wenn
  die Baumaßnahme, soweit sie genehmigungsbedürftig ist und soweit eine Prüfung
  erforderlich ist, dem öffentlichen Recht entspricht. In den meisten Fällen in
  Spiekeroog wird das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 NBauO
  durchzuführen sein. Auch dort ist die Vereinbarkeit eines Bauvorhabens mit dem
  städtebaulichen Planungsrecht, insbesondere mit dem einschlägigen Bebauungsplan, und
  die Vereinbarkeit mit dem öffentlichen Recht im Sinne zu prüfen. Zum öffentlichen Recht
  gehören auch die städtebaulichen Satzungen, d.h. insbesondere die Erhaltungssatzung und
  die jeweils anzuwendende Gestaltungssatzung. Gem. § 173 Abs. 1 Satz 2 BauGB wird über
  die nach der Erhaltungssatzung notwendigen Genehmigungen in den
  Baugenehmigungsverfahren durch den Landkreis im Einvernehmen mit der Gemeinde
  entschieden.
  Die Prüfung der Vereinbarkeit eines Vorhabens mit dem B-Plan Nr. 22 und die Prüfung der
  Genehmigung nach der Erhaltungssatzung nach den §§ 172 und 173 BauGB erfolgt von
  Amts wegen. Ein Konkurrenzverhältnis zwischen B-Plan und Erhaltungssatzung gibt es nicht.
  Erfüllt ein beantragtes Vorhaben die Vorgaben (Festsetzungen) des B-Plans Nr. 22 nicht oder
  Gemeinde Spiekeroog
  Liegenschaften, Hoch- und Tiefbau
  Vorlagen-Nr.
  01/093/2024
  ↓ Beratungsfolge Sitzungstermin TOP
  Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog 28.11.2024
  Betreff:
  - 2 -
  ist die Genehmigung nach der Erhaltungssatzung zu verweigern, ist der Bauantrag
  abzulehnen.
  Zwischen dem Landkreis als Baugenehmigungsbehörde und der Gemeinde findet keine
  Arbeitsteilung in dem Sinne statt, dass der Landkreis für den B-Plan Nr. 22 zuständig ist und
  die Gemeinde für die kommunalen Satzungen. Der Landkreis hat das gesamte
  Satzungsrecht zu prüfen und die Gemeinde hinsichtlich der Erhaltungssatzung und der
  Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB wegen des gemeindlichen Einvernehmens zu
  beteiligen oder eine Stellungnahme einzufordern.
  Eine Beteiligung der Gemeinde in Form des planungsrechtlichen Einvernehmens nach §36
  BauGB erfolgt nicht, wenn das Bauvorhaben plankonform ist. Dies zu prüfen, ist Aufgabe des
  Landkreises. Hier ist davon auszugehen, dass sich das Vorhaben an den geltenden
  Festsetzungen des Bebauungsplanes (B-Plan Nr. 22 „Dorf“) halten wird.
  Das Objekt liegt im Sonstigen Sondergebiet „Wohnen / Ferienwohnungen B“, zulässig sind
  u.a. Wohngebäude und Räume für Ferienwohnungen, wobei mindestens 40% der
  Geschossfläche für Dauerwohnungen zu verwenden sind. Eine Dauerwohnnutzung im Sinne
  der Festsetzung des gültigen Bebauungsplanes liegt vor, wenn der Wohnungsinhaber seinen
  Lebensmittelpunkt auf der Insel Spiekeroog hat und mit seinem Hauptwohnsitz dort gemeldet
  ist.
  Der Bauvorlage liegt eine detaillierte Flächenberechnung zu Grunde, die angestrebte
  Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung erstreckt sich ausschließlich auf die Wohnung im
  1. OG, welche von der Fläche der Wohnung im Erdgeschoss untergeordnet ist. Die im B-
  Plan festgelegte Mindestquote wird erfüllt.
  Die Prüfung der Erhaltungssatzung setzt nicht beim Verfahrensrecht, sondern beim
  materiellen Recht des § 172 BauGB an. Im vorliegenden Kontext geht es deshalb um die
  Handhabung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 BauGB. Gem. § 172 Abs. 4 Satz 1
  BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der
  Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Diese
  Entscheidung setzt eine wertende Betrachtung voraus.
  Eine Gefährdung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung betrifft im Regelfall die
  Umwandlung von Wohnraum in andere Nutzungsfestlegungen, insbesondere die des
  Ferienwohnens. Somit ist in der Anwendung der Satzung ein besonderes Augenmerk auf
  Nutzungsänderungen sowie Abriss/Neubauvorhaben zu legen.
  Das gemeindliche Einvernehmen ist im Regelfall zu erteilen, sofern sich die Wohnfläche nur
  geringfügig verringert und eine Wohnnutzung in bisherigem Umfang fortgeführt wird.
  In diesem Fall ist i.d.R. davon auszugehen, dass sich die Zusammensetzung der
  Wohnbevölkerung nicht oder nur in einem Umfang ändert, aus welchem keine Gefährdung
  für das Schutzgut resultiert.
  Im Bestand wurde das Objekt seit Errichtung dauerhaft bewohnt, die Wohnnutzung
  erstreckte sich auf das Erdgeschoss. Die Wohnung im 1. Obergeschoss wurde nachweislich
  an Feriengäste vermietet. Eine Gefährdung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung
  im Sinne des § 172 BauGB ist bei dem zur Prüfung gestellten Vorhaben nicht zu besorgen,
  sodass die Voraussetzungen für die Genehmigungserteilung vorliegen. Ist das der Fall, muss
  das Einvernehmen der Gemeinde zur Genehmigungserteilung erklärt werden; ein
  Ermessensspielraum besteht nicht.
  Beschlussvorschlag:
  Der Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog nimmt billigend zur Kenntnis, dass die
  Verwaltung das Einvernehmen zu dem Vorhaben nach den §§ 172 und 173 BauGB erteilen
  wird. Eine Entscheidung nach § 36 BauGB ergeht nicht, da davon auszugehen ist, dass das
  Vorhaben den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplanes entspricht.
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  Anlagenverzeichnis:
  01_Bauantrag-Formular_20241029_V1
  02_Liegenschaftsgrafik_20241029_V1
  03_Grundrisse-EG-DG-KG_20241029_V1
  05_Berechnung-Bruttogrundfläche_20241029_V1
  05_Berechnung-Wohnfläche_20241029_V1
  08_statistischerErhebungsbogen_NI_Baugenehmigung_ausfuellen0390553403
  08_Vollmacht_20241029_V1
  11_Anforderung Stellungnahme(Gemeinde Spiekeroog - Bauamt -)
  12_Formular_Erhaltungssatzung
  AS_600233-SXYb1Djy
  Spiekeroog, den 18.11.2024
  (Kösters, Patrick)
  Abstimmungsergebnis:
  Fachausschuss Ja: Nein: Enth.:
  VA Ja: Nein: Enth.:
  RAT Ja: Nein: Enth.:

  Maschinell extrahiert am 21. Mai 2026. Layout-Elemente wie Tabellen oder Spalten können dabei verloren gehen — maßgeblich ist das Original-PDF.

Beratungsfolge

1. Bauausschuss der Gemeinde Spiekeroog28. November 2024, 20:00 UhrEntscheidungeinstimmig